[摘要] 那么，什么原因导致上半年尤其是二季度楼市 、销售等数据表现开始出现逆转？
从2015年上半年经济背景来看，半年度经济数据不景气，恰逢股市又大跌，经济大环境并不乐观。
国家统计局数据显示， 2015年上半年经济数据，初步核算，上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.7%。很明显，在经济改革的攻坚期，尽管二季度宏观经济出现小幅回升，但是，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段的基本面并没有改变。
同时，从2014年楼市表现来看，四轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后的二季度，一线城市及部分二线城市房地产市场开始出现好转，的商品房销售面积增速也开始转正，同时，从 增速来讲，尽管增速小幅回落，但是总体保持稳中有升。
那么，什么原因导致上半年尤其是二季度楼市 、销售等数据表现开始出现逆转？当前宏观经济触底的基本面背景下，预计2015年下半年货币政策会有哪些变化特征？ 2015年下半年整个房地产市场发展趋势如何？当前股市的基本面会不会影响楼市的走势？笔者逐一进行解读。
解读之一：下半年货币政策将呈现出什么样的特征？
国家统计局数据显示，2015年上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年上半年，居民消费价格(CPI)同比上涨1.3%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2015年上半年GDP增速与CPI增速累加值为8.3，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，四次降息三次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间，尤其是降准的空间。
从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从今年上半年GDP增速来讲，其实已经从去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期内经济通缩的压力加大。从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息降准，预计随后再次降准降息也是大概率的事件，“宽货币”的特征越来越明显。
此外，国家统计局显示，截止2015年6月末，我国广义货币(M2)余额133.34万亿元，增速降至11.8%。从M2增速来看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目标，总体略微偏紧，同时，这也为今年下半年货币政策走向宽松提供了操作空间。预计在宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，2015年广义货币(M2)同比增长仍然会保持在12%左右，甚至略高。但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市 风险控制有可能会进一步加强。
笔者认为，从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，央行也降准降息了，五部委也发布“330新政”刺激改善型需求入市，但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。因此，从2015年下半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制楼市 风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年上半年类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。
从“330新政”二套房贷降首付的执行结果来看，截止目前，“330新政”已经发布3个多月时间，大多数城市的银行比如广州、深圳、上海、南京、苏州、沈阳等等，尚未完全落实二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少数城市比如上海、广州开始收紧二套房贷政策。笔者认为，当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现，从目的的角度来看，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，旨在通过暂缓或缩水执行，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。
综上所述，宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在下半年以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市 风险控制有可能会进一步加强。
解读之二： 为什么2015年上半年楼市基本面开始逆转？
国家统计局数据显示，2015年1-6月份，房地产开发 43955亿元，同比名义增长4.6%(扣除价格因素实际增长5.7%)，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅 29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点。住宅 占房地产开发 的比重为67.1%。
1-6月份，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，1-5月份为下降0.2%。其中，住宅销售面积增长4.5%，办公楼销售面积下降2.4%，商业营业用房销售面积增长3.5%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。其中，住宅销售额增长12.9%，办公楼销售额下降1.8%，商业营业用房销售额下降1.2%。
从2014年楼市表现来看，四轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后，一线城市及部分二线城市房地产市场开始出现好转，的商品房销售面积增速也开始转正，同时，从 增速来讲，尽管增速小幅回落，但是总体保持稳中有升，这对于房地产市场复苏来讲是利好。那么，什么原因导致上述楼市基本面发生的变化。笔者认为主要有以下四方面：
、货币政策已经走向宽松，导致一线城市及部分二线城市楼市基本面好转的根本的因素。
央行的数据显示， 2015年4月份中国国内M2同比增速为10.1%，低于 工作报告中提及的广义货币增长12%的目标，这为当前的信贷以及流动性扩张留足了市场空间。7月14日，央行公布上半年M2数据显示，截止2015年6月中国国内M2同比增速为11.8%，货币政策呈现宽松特征。
事实上也是如此。当前，宏观经济触底、股市大跌等因素已经倒逼货币政策走向宽松，无论是降准还是降息，还是近期中国央行通过PSL等多种定向宽松的工具，均为市场创造了流动性宽松的环境；同时，大量新资金流入股市，它们来自来自家庭储蓄（大妈们）、房地产（楼市 客暂时转移 股市）、大宗商品和信托市场。这些资金获利后开始 大中城市房地产市场。
从上述分析来看，当前市场流动性已经开始宽松，这势必导致市场加快去库存的力度，对于购房者来讲，也势必会开始加速入市，助推上述城市房地产市场基本面继续好转。
第二、各地规划政策利好频出导致房地产市场过度炒作，一定程度上促进楼市基本面快速好转的出现。
近期，各地利好政策频出，地方版城市规划、产业规划密集出台，导致热点城市房地产市场出现炒作氛围。比如，一带一路、京津冀一体化、自贸区、轨道交通、新区等规划或政策的获批，政策热点效应助推区域房地产市场热度升温，导致区域楼市出现抢房现象，催生“日光盘”，导致部分城市楼市基本面快速好转。
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