[摘要] 多年的调控政策大都是在需求端发力，在房地产供给的上游——土地供给侧却采取收缩的饥渴式供地模式，经济规律告诉我们，供不应求引发价格上涨，因此，土地政策的宽松方为“高热”的楼市“退烧”良方。
多年的调控政策大都是在需求端发力，在房地产供给的上游——土地供给侧却采取收缩的饥渴式供地模式，经济规律告诉我们，供不应求引发价格上涨，因此，土地政策的宽松方为“高热”的楼市“退烧”良方。
从疯狂到收紧，一线楼市及部分二线城市调控政策瞬间变脸。
3月25日成为一个值得记录的日子，这一天，上海、深圳、南京三城同时出台楼市调控政策，此后，武汉、廊坊、合肥等城市也相继跟进。而这些城市出台的楼市新政都有一个共同的关键词：收紧。
为什么会收紧，说好的宽松呢？
上海出台的政策被称为史上严，超过北京，不但加强实施90/70政策、提高二套首付比例，还将外地人购房社保年限从2年提高到5年以上。
深圳新政提高二套首付比例的同时将外地购房者社保年限从1年提高到3年，与上海出台的政策具有相似性，相对来说深圳政策力度较弱，但是该政策对市场预期也会产生明显影响，市场或许会进入观望；
苏州直接限制不同批次商品房申报价格在特定时期内的涨幅，“苏十条”提到：申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。直接回到了限价的行政手段老路上。
前不久还在说救经济、救地方财政、去库存救商品房市场、出台“强刺激”政策保护房地产这一支柱产业，现在为什么又突然之间出台政策，限制买房了？
因为中国房地产矛盾的核心在于，一方面房价上涨压力增大，另一方面房地产库存畸高。受前期央行降准降息，契税调整，房贷首付比例下降以及公积金政策调整等多项利好因素影响，以北、上、深为代表的一线及二线城市房价上涨过快，吸引了资金的加速流入。
但三四线城市却因库存量大，价格即使有小幅下降，也没人买。这会产生典型的“虹吸效应”，即大量资金涌向和追捧热点城市，导致金融风险聚集，而三四线城市更加萧条，去库存更加缓慢。
楼市冰火互现、两极分化的发展态势表明，一刀切的楼市政策已不再适宜整体楼市，“因城施策”成为去库存大招。
“因城施策”就是要求不同城市根据本地楼市的具体情况制定具体的策略，达到稳中去库存的目的。换句说法就是要“该紧的紧，该松的松”。
那些库存量大的三四线及部分二线城市便走入实施宽松的楼市政策行列中来。
3月28日，沈阳出台了22条化解房地产库存的楼市新政。其中，受关注的是，针对高校、中等职业学校学生购买商品住房的，给予200元/平方米的奖励政策。因此，网上就流传出“读书到沈阳，毕业就买房，要想早买房，读书到沈阳”的顺口溜。
随后，湖北省通过推进公租房货币化和棚改货币化安置消化库存商品房；湖南株洲出台“株14条”，分别从支持农民进城购房、提高棚户区改造货币安置比例等方面稳定楼市发展；陕西对购买存量商品住房作为棚改安置房的被征收人，给予每套8000元奖励；云南出台信贷房款政策，二套房首付比例降至20%，鼓励居民家庭购房……
面对巨量库存，今年以来，中央和地方频频加施“药量”，各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。
“但目前来看，市场反应与政策初衷之间出现了背离，本就是库存‘重灾区’的三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱、人口增长慢甚至负增长等原因，去库存压力更是有增无减。”中国人民银行副行长潘功胜称，目前7.2亿平方米的库存房中，70%分布在三四线城市，库存够卖30多个月的，消化起来难度很大。
新政难抑热点城市房价涨势
那么，新政之后，热点城市房价会跌吗？
“短期会。但长远看，仍然是上涨。”刘晓博解释称，因为货币长期超发，此外，热点城市（北上广深以及苏州、南京、杭州等）有显著的人口增量，有更多发展机遇。
在财经媒体人刘晓博看来，世界各国解决危机的办法都是发钞，中国也只能这样。中国投资主体是政府和国企，效率低下是必然的；在这种背景下，需要维持货币长期超发的状态。终，房价被货币推着走。这是过去30多年房价的基本逻辑，未来很难改变。
难道股市不能取代楼市，成为中国新的资金池吗？刘晓博认为很难，因为金融是虚拟资产，是电脑里的数字，这需要诚信和法律公正来维持。如果做不到，大家只能买房子，只敢买房子。因为房子看得见、摸得着。
媒体人程凯的评论也认为猛压需求的地产调控可能不靠谱。他表示，被人称作“猛药”的政策还是偏软，因为仅仅就是减少了需求和需求能力，而这些需求还会有办法变相操作，因为真的是有需求。
土地政策宽松是房价“退烧”良方
程凯认为，对于一线大城市，只有一个办法可以抑制房价过快上涨的势头，那就是多推地。
实际上，就抑制中国的高房价问题，茅于轼先生曾经提出的一个政策主张具可操作性。他认为，房地产价格上升并不是钢筋混凝土贵，也不是劳动力成本上升，而是土地供给有限，土地供应少。收缩的土地供给不仅仅让房价高，另外一个长远的后果就是延缓了我国城镇化的进程，因为，几亿人口要进城不可能不占用农地。
根据较近的权威土地数据：建设用地面积5.25亿亩，合35万平方公里，仅占国土面积的3.6%；其中城市建设用地面积约4.7万平方公里，仅占国土面积的0.49%。
可以说，我国拥有的每一百份土地，仅有半份土地给了城市产业、居住等待各类功能使用。可是，就在这半份土地上，却居住着一半以上的人口，提供了大部分的投资消费、税收和产出。
现实告诉我们，中国城市发展真的只用了很少的土地，并且需要更多的土地。而更多的土地不是没有，是被某种力量牢牢的约束着，只是缓缓释放甚至不让使用。长期以来的“饥渴”式供地模式就是明证。
多年的调控政策大都是在需求端发力，在房地产供给的上游——土地供给侧却采取收缩的饥渴式供地模式，经济规律告诉我们，供不应求引发价格上涨，因此，土地政策的宽松方为“高热”的楼市“退烧”良方。
而此轮调控中，深圳有一个未被普遍关注的一个措施：未来5年全市减少2亿平方米的违法建筑。这里面绝大部分不可能拆除，而是给某种出路。如果国家允许，意味着深圳未来5年每年新增的“可以交易房屋量”将增加将近10倍。但能不能实现，存在很大变数。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
